マンションの設備の改修を研究、実施施工しています、

用語、トラブル集

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  • 赤水問題、青水問題
    赤水とは 配管のなかで錆が発生して水が赤くにごることです。昭和50年以前は 
    水道用めっき管が使用されていました、その後硬質塩化ビニールライニング鋼管
    が使用されるようになり、ある程度問題が改善されました。
    しかし管の切断面からの錆は 現在最も多く、発生しています。
    さらに 平成1年ころから 鋼管用防錆カバー継手が使用されており 
    今のところ問題はないとされていますが、やはり少し錆が発生しているようです。
    飲料水の水質基準は 鉄は 0.3mmmg/Litです、
     
    青水は給湯に使用されている銅管で発生する問題です。
    銅イオンが水中にとけだしているのです、銅イオンが1mmg/Litを超えると青くみえます。
    特に湯垢にふくまれる脂肪酸と結合して、浴槽などに青くこびりつきます。
    こまめな掃除が必要です。飲料水の水質基準は 銅は 1mmmg/Litです。
  • 黒水問題
    弁のシートパッキンや管継ぎ手に使用されているゴム(EPDM)の劣化による黒水です。
    近年多くなりました、残留塩素(水道にふくまれる殺菌用)によって
    ゴム物質内のカーボンが反応して、水流で破壊され、
    蛇口からでてくるものです。
    対策は どの部位で発生しているのかをつきとめるのが やっかいです。
  • 床上転がし配管
    現在は 多くのマンションでは 設備配管はコンクリート床と
     仕上げ床との空間に施工されています。
    下図の X部分参照
     
    この場合、問題は排水管の勾配が適正に取れている場合は いいのですが、
    15年以上前のマンションの場合、 建築コストを下げるために 十分な空間が
    とれていない場合があります。
    一般に、排水横引管勾配は1/50、程度とる必要がありますが。
    その空間が 180mm以下の場合は不足しているケースが多いのです、
    そこへ今のマンションのように、床を金具で浮かしているのではなく、
    木組みで床下空間を製作しているので 実質的な空間は90mm程度になります。
     
    これでは 設備的に適正な勾配の配管はできません。排水が流れにくく
    残留物が停滞沈殿しやすくなります。
    当時は設備はあくまでも建築の付帯設備と いうあつかいでしたので、
    このような建物も多くありました。
    ひどい場合には床組が配管をぐっと押さえ込んで 逆勾配になっているのさえあります。
    当社が床をめくって 排水管を適正勾配で配管すると、
    床上に出てしまうような建物もありました。この場合実情をみていただいて、
    なるべく設備を優先していただくようにしています。
    この先30年以上トラブルなしで設備を維持したいのですから。
  • 1階土間下での排水管の沈下、最も難易度が高い工事
    このところ 多く持ち込まれるトラブルです。
    改修するのに 居住者に多くの負担をしいるケースが多くあります。
    また 発見がなかなかされなくて いったん発見されると マンション内部で大問題になることが多い修理です。
    下図で説明いたします。
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    えんじ色の管が 沈下した排水管です、
    室内で沈下したり、屋外ででた部分で沈下したりします。
     
    この排水管が 沈下する原因は いろいろありますが、
    配管の下の部分の土砂が硬く転圧、水締めされていないため、(ロの部分)、
    地盤が沈下するのに耐え切れず 配管が沈下して、破断、折れ曲がりがおきます。(A部分)
    無論配管のつり金具は切断されてしまいます。
    現在はこのつり金具はステンレス製ですが 当時はメッキ製金具でした。
    メッキ製の場合、10年もすれば 錆びてしまいます。
    当社の改修例では 配管の上に 大きな石のような残材がおいてあり
    上からの転圧作業の力で破断しているのもありました。
     
    この点を考慮して、現在の新築マンションでは 1階床下部分を
    ピットにして点検を容易にしている設計が多くなってきています。
     
    現在でも 工期短縮のあおりで、十分土砂が沈下しない前に配管する場合があります、
    設備業者が声をあげても、なかなか改善されません。
    発見されるのは 10年後 排水管がごぼごぼして流れが悪くなってからです。
    排水が悪く、ゴボゴボする、カメラをいれると水中に没して どうなっているのか不明で、
    修理もできなくて、当社にもちこまれます。
     
    当社では カメラが水没して 位置が特定できないケースでも
    特殊な工法で その沈下位置を 大まかに特定できる技術と経験があります。
    このような作業については 改修工事例4に掲載してあります。マンション改修例4
    イの部分の床を壊して作業いたしました。
    Bで破断した例は 修繕日誌3を(雨水点検で排水管破断発見)をご覧ください。
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    この写真はマンションの1階の土間を4mほど幅90cm幅で掘ったところです。
    みえているビニール管は15階
    からの排水管です。
    10センチ程度沈下していました。
    これから交換するところです。
    次の部屋の下流部分を
    カメラで内部調査しています。
  • 水使用時の水撃音、ウォターハンマー音
    水栓の開閉などで 給水管内の圧力が急激に上昇して 振動や騒音を発生させる。
    管内の圧力変化を緩和させる器具(エアチャンバ)を設置して防ぐことができる。
    原因が確定しにくいこともあり、きちんと止まる場合もありますが。
    対策は 試行錯誤で作業することになりやすい。
    当社でも この問題で階下の住宅とトラブルになり 困って
    引越しまで考えられたケースもありました。
    結局 場所の特定までは できませんでしたが、衝撃緩和器具を何カ所も設置して、
    階下に響かない程度まで下げることが精一杯でした。

    別のマンションで完全に直ったケースもでてきました。詳しくは修繕日誌9をご覧ください。

     
  • 最上階での水圧不足問題
    高架水槽から 重力落下方式の給水方式のばあい、
    高架水槽の高さが 十分とれていなと、最上階での 給水圧力不足を起こしやすい。
    対策としては 高架水槽の高さをあげればいいのですが、基本的に
    できないケースがおおいので、給水加圧ポンプ方式に変更するか。
    最上階のみ 各戸に小さな増圧ポンプを設置する方法になります。
    画像の説明
    写真は 小型増圧ポンプです、100ボルト130W程度で 30センチ四方の大きさです。
    25年まえは 水圧が低くても あまり問題がなかったのでしようが、
    全自動洗濯機での 洗濯時間が長くなるなどの問題が でてきて
    現在の生活様式にそぐわない部分など 問題になります。
    改修工事のおりに このような要求が管理組合さまをとおして、
    依頼されることがあります。
    画像の説明
    以下追加項目作成中
    マンション設備の 用語の意味は 下のページで解説しています。
    マンション設備豆知識-------->マンション設備Tips(豆知識)

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