マンションの設備の改修を研究、実施施工しています、

付録、資料

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付録  このページは 統計資料、アイデア、様々な実験についての記録を掲載
★--->炭酸バスを自作炭酸泉自作
★--->高経年、小規模マンションの改修問題
記事  (2009年2月20日 読売新聞記事より)
築30年以上で50戸までの「高経年・小規模マンション」が都市部で増えている。
多くは給排水管やガス管、電気配線などの設備が老朽化しており、
改修工事に向け、どうやって住民の合意をまとめるかが課題となる。
不動産調査会社「東京カンテイ」によると、2008年末の推計で、
築30年以上のマンションは3大都市圏だけで約2万3700棟(83万6700戸)。
5年後には約4万800棟(157万200戸)に増える見込みだ。
1棟の平均戸数は約39戸と小規模なものが多く、所有者が少ない分、
改修などに向けた合意は得やすいものの、工事費用は不足しがちになる。


神戸市灘区の「楠丘マンション」(23戸)は1964年に完成した4階建ての分譲。
鉄筋コンクリートの構造は頑強だったが、構造的な問題を抱えていた。
本来、同じ階の床下を通すべき風呂と洗面台の排水管が、

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階下の天井を通っていた=イラスト左=。このため、階上の排水音が天井から響くというトラブルに長年悩まされていた。
所有者22人による管理組合は2005年、全面建て替えを検討。しかし建築基準法の規制で今のような4階建ては建てられないと分かった。改修案に対しては、反対する人もいたが、「改修すれば長く住み続けられる」と地道な説得を続け、

最終的には18人が改修に賛同、区分所有法で大規模改修工事に
必要な4分の3以上の賛成を得た。
07年3月に着工。各戸の排水管が同じ階の床下を通るように配管し直し=同右=、
騒音問題を解決。耐震補強も実施し、同年8月完成した。
費用は総額約6200万円(1戸当たり約260万円)。
01年から毎月1戸8000円ずつためていた修繕積立金約700万円と、
各戸の分担金約230万円で賄った。
「住民が交代して毎月の管理費を集めるなど、日頃から親しい近所づきあいがあったので、
分担金もスムーズに集めることができた」と管理組合理事長さんは振り返る。


★--->マンションの排水管、給水管交換時の 占有部と共用部の扱い
参考資料   出典 NIKKEI NET 住宅サーチ 
 しばしば「マンションの寿命」は60年程度と言われているが、
この数字は基本構造の耐用年数であり。
外壁や鉄部をはじめ給排水、消火設備などはもっと短い。
そこで一定期間ごとに改修工事を必要とするが、
専有部分を通る給排水管については管理組合の承諾だけでは不十分で
区分所有者の協力が不可欠とされる。
修繕工事として全戸の交換をする場合
築年数が経過すると配管の劣化による漏水事故が起こるようになるため、
管理組合として全世帯の配水管更新工事を一度に行なおうと考えることはよくあるが、
この場合はそう簡単にいかない。
専有部分である床下の配管は法的に当該住戸の住人の所有物であり、
管理組合と言えども勝手に手を加えることができないからだ。
そこで役員などが説明会を開催し居住者の賛成を得ることとなるが、
実際は思うように進まない。
その一番の理由は費用負担の問題だ。繰り返すが床下配管は専有部分なので、
たとえ管理組合としての修繕工事でも屋上や外壁の塗装などとは異なり
原則は区分所有者が費用を負担することとなる。
計画がしっかりしており修繕積立金ですべて補てんできれば
管理組合が負担することは問題ないが、そこまで余裕のある組合は少ないだろう。
特に排水管の更新は全部一体となって行わなければ本来の機能を発揮しないため、
部分的な工事では困るのだ。
次に築古のマンションでは中古物件として自宅を購入した際、
入居前にリフォームの一環として床下配管を個人的に交換するケースがあり、
その結果同じマンション内でも各部屋によって床下配管の新しさに違いが生じてくる。
更新して間もないところを再び工事することは本来の目的からしても
無意味なので居住者が反対するのはもっともだが、
それならその住戸の賛成を得なくてもいいかと言えばそうでもない。
マンション全体の修繕として配管の更新工事を行う場合は
竪管と枝管の両方を取り替えるため
床下配管に手をつけないとしても竪管は工事の対象となる。
そのためどうしても専有部分への立ち入りが不可欠となるので
当然居住者の賛成がなくてはならない。
円滑化へ向けて法改正がなされた
各居住者の利害によって都合不都合はあるが、マンション全体の維持管理
の観点から見れば配水管の全体更新は不可欠なので
標準管理規約では平成9年の改正で
「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を
共用部分の管理と一体として行なう必要があるときは、
管理組合がこれを行うことができる(第22条2項)」とした。
同時に専有部分への立ち入り請求や、
この請求を正当な理由なく拒否できないことも盛り込まれている。


★--->築30年超マンションの管理上の問題点、国交通省アンケート結果
国土交通省が2008年11月21日に発表した「分譲マンションの建替え等の検討状況に関する
アンケート調査」(同省と内閣府、法務省が共同で2008年4〜5月にかけて実施)
の一部結果を紹介します。
詳しいアンケート内容は、国土交通省ののホームページで見ることができます。 http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000014.html

問-2 現在のマンションの問題点(複数回答)
上の段は アンケートの総数(N=453)、
下段はそのうちの5階建て以下のマンション(N=141)
○やはり 設備配管などの劣化水回りなどの設備機器が古い地震対策などが上位

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マーク以降は 私のコメントです
★★★設備の配管などの老朽化は それほど恐れることはないのですが、
やはり住んでみえる方には 漠然とした不安があるのでしょう。
住んでいるマンションの実際の状況を調査し、適切な交換時期や
施工方法などを、事前に検討しておけばいいことなのですが。
これは 私たち設備業者が情報を公開してないこともあるのですが、
情報を公開していても、大規模修繕工事などが優先されているからでしょう。
それに見えている不具合いは理解しやすいものです。
建設は多くの専門分野があり、たとえ設計家でも、他の分野については深く理解することは 
多くないのです。程度の違いこそありますが、姉歯問題と同じようなことが起こりうるのです。
専門分野の交流で 正しい改修工事に したいものです。
実際に 大規模修繕工事の間隔を3年程度延長すれば、
設備配管等の全面交換費用がまかなえることができることが多くあるのですが。
ーーー>なんでもコラム2 の大規模修繕工事を行う、間隔は 10年?をごらんください。
本当の住みやすさや快適な生活を送るためにはに 
設備配管や機器の保守、保全が一番大切なのことなのですが。
★★★
問-4 管理を続けていくうえでの不安(複数回答)
1,建物の老朽化が進むこと」が76.8%
2,居住者の高齢化から管理組合・自治会に影響が出ること73.3%、
3,震災等により被災すること」が47.5%

問-5 区分所有者の建替えに対する意識
『当面は修繕でよい』が半数を超える

問-6 建替え検討経験の有無
○建替え検討中が6.9%(27件)、
○以前検討したが、今は行っていないが9.1%(41件)、
○検討は行っていないが、関心はあるが33.3%(151件)、
○全く検討していないが47.0%(213件)
★マーク以降は 私のコメントです。
★★築後30年以上のマンションでも よく問題になりますが、
果たして マンションの寿命は何年でしょうかときかれます。
物理的な 鉄筋コンクリートの寿命は 95年程度といわれています。
しかし マンションの寿命は 社会的環境、居住者環境によって
大きく変わってきます。
極論すれば マンションの寿命を決めるのは そこにすんでおられる住民の意思で
きまるものなのです。35年で建て替えたいといえば、35年です。
いや 今後35年程度は 住みたいので設備、建築を保守するのだ。
といえば 寿命は70年でしょう。
設備を 全面交換すれば 当然 70年以上の寿命は確保できます。
物理的な コンクリートの寿命に近づきます。
その後 立て替えになるのでしょう。★★★

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