マンションの設備の改修を研究、実施施工しています、

土間排水改修例B

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このところ 問い合わせもおおく、実際にトラブルになっているケースがおおい、
1階の土間の下の土中の排水管の改修工事です。
この工事例は 全て1階の居室などの下を こわして排水管を入れ替える工事でした。
事前調査が完了して、大まかな図面で公募入札された物件でした。

詳しいスケッチなどは−−−−>用語、トラブル集の1階土間排水を参照ください。
最近の土間排水逆流改修工事は−−−−>1階住居での排水逆流

マンション規模 15階 240戸 3棟 築造後26年

  • 改修にいたった経緯。3年ほど前から 1階の土間下の排水管のトラブルがでて、
    出入りの業者が床を壊しては 排水管の入れ替えをおこなった。
  • しかし その工事の金額も 多大で、工事内容が不明瞭なため、
    設計事務所が全室調査をおこない、(調査費用はかなりかかる)
    改修プランを作成の上、公募入札となる。
    当初、12社が参加するも 現地における説明で 6社が辞退され、
  • 最終評価決定を 当社を含めた3社のプレゼンで決定することになりました。
    決定は組合理事16名、設計監理会社1名の投票、
    当社以外の2社は全国中堅規模ゼネコンでした。
     
  • プレゼンで 当社の過去の工事経歴と 経験、実績を評価され、
    当社に決定されました。(この部分は後日、組合様から聞きました)
    工事金額は 21.000.000円でした。当初予算を30%程度、下まわったようでした。
    その分 当社としても責任が重く、工事の工程、工法について
    十分に管理組合総会で説明し、質疑応答の後、工事を開始した。
     
  • 当社としては 過去に10棟ほど同じような排水管改修をおこなってきており、
    その同じ養生、工法、対策の応用で施工できる範囲とかんがえられたので、
    積算も正確に集計でき、 予算を下回ることができた。
    さらに これは重要なことですが、公募時点で、当社の施工計画で
    設計図より 適切かつ値段の安い工法を5箇所ほど、提案して、その工法を
    設計管理事務所が 判断され、コスト低減可能でかつ責任がとれれば
    当社の施工工法で良いとの返事があり、
    大幅な積算金額の減少が可能になった経緯もありました。 

実際の工事のすすめかた、期間

  • 工事期間は 約4ヶ月、対象部屋 屋内居室は16箇所
    屋外排水管入れ替え改修は22箇所です。
    室内部分のお宅のうち、リビング、台所などで 
    騒音振動などで、日中避難が必要な該当居宅は8軒でした。避難期間は約1週間。
    騒音、振動は約2日間です。あとでのべますが、振動は新工法でかなり軽減された。
     
  • この 避難用の部屋は 管理組合さまが 準備されました。
    この 避難期間の総合計が 実質工事期間となっています。
    便所、洗面、ユニットバスは 夜には仮復旧するのが条件でした。
    途中 原因追及のため ユニットが1日使用できなくなったお宅もありましたが
    おおむね仮復旧できました。
     

各戸ごとの 改修工事の流れ、当社の考えた新工法

  • 各戸ごとの大まかな工事の流れ
    工事説明−−−養生、家具の移動−−−住民様の避難場所への移動準備−−−
    床のコンクリート壊し−−−壊した残材廃棄−−−床下を掘って配管をだす−−−
    現況排水管の調査−−−工事区分の確定−−−配管改修−−−満水、勾配試験−−−
    良質土の埋め戻し−−−コンクリート打ち−−−仮養生−−−居住者復帰作業−−−
    乾燥期間−−−仕上げ工事−−−完全復旧 
     
  • 前の工事が 配管がでてこないためか ハツリ振動騒音が 2週間以上続いたらしく、
    住民さんの 心理的な負担がおおきいという要望がありましたので、
    今回 当社はハツリは当社考案の無振動の工法でやってみたが、うまくいきました、
    ハツリは ほぼ1日で完了、近くの居住者からも いつこわしたのと
    きかれるほど効果がありました。

当社、管理事務所、で困った問題(仕上げの範囲)

  • 管理組合は 占有部の仕上げで どこまで負担するのか、改修前の
    仕上げが 高級と言われた場合の対応など、
    今回の排水管改修工事は 占有部内の工事です。
    床をめくりますので、仕上げが必要になります。
    事前に 管理組合さまから 居住者に仕上げの範囲、内容は打ち合わせ済みですが、
    実際に工事を進めていくとい、前の仕上げは費用がかかっているので 
    同じようにしてほしいという要望がでてくる場合があります。
    その対策と交渉をどのようにするのか。

今後のこの改修が増加するとおもわれるが、その対策、工法

  • 今回、2.3室で ほこり問題がおきたこと、完全パッキングしてあるが、
    作業の出入りで生じたようです。作業完了時間には 発見できなくて、
    時間経過とともに、ほこりが 浮遊落下して付着する。
    とても微細なほこりでも住んで見えるかたには 気になること、
    もっと養生を完全にして、作業出入りの前室を準備するなど
    少し お金をかけた方がよい。もしくは 完全にとりきれない場合を想定して、
    ハウスクリーニング費用を計上する。
     
  • 事前の調査にお金をかけるわけですが、工事中にも調査費を
    予算組み入れして 調査作業を実施したほうが 確実であること。
    これは 管が露呈しているので、調査費用が安くすむので、
    工事中に調査を実施して、そのデータをもとに 工事方針を
    現実に即して変更すべきである。
    またそのマンションの土中でのトラブルの傾向を知ることができます。
    事前の調査はある一定の範囲をこえると、かけた費用に見合う
    効果がでない。どこで調査を見切るかという問題になります。

このような工事は 絶対に大規模改修工事と同時にはしてはいけない

  • 今回の一連の工事の流れを 見ていただければ ご理解できるとおもいますが、
    このような工事は 管理組合、居住者様などに大きな負担になります。
    毎週のように打ち合わせ、問題がおきた場合の早急な処理など、
    大規模修繕のように占有部に立ち入る事が少ない工事とは 内容が違いすぎます。
    住民様の生活の内部まで 立ち入り改修する工事です、
     
  • 単独でおこなう工事です、かなりの心構えも双方に必要です。
    決して急ぐことなく、じっくりと調査し 工事は迅速に完了させる気持ちがないとできません。
    金額こそ 大規模修繕とは比較にならない金額ですが 内容と複雑なことは同じです。
    今回 当社でも 毎回違うお宅に向かう時、
    この部屋は簡単に配管が見つかればいいのに、あるいは
    何も問題が起きず 無事完了できるか、ばかり考えていました。
     
  • 改修工事といいましたが、これは大規模な水道修理工事なのです。
    さらに 今後30年以上は やり直しのできない水道修理なのです。
    そしてその水道修理が 38軒のお宅で次々と発生していると考えるべきです。

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