マンションの設備の改修を研究、実施施工しています、

設備が老朽化すると

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マンションの設備の老朽化と劣化に対する 現況、点検、整備の手法。

  • 私たちの会社に寄せられる 修理、修繕や改修依頼は ほとんどは
    15年以上経過した 建物です。
  • 特に 20年以上前のマンションは現在と違い、
    排水管に鋼管が使用してあるケースが多くあります。
    現在は 同じ鋼管でも内側に塩化ビニールがライニングしてあります、
    ライニングとは内貼りのようなものです。
  • 排水管にビニール管が使用してあれば、問題はないのですが、
    当時はビニール管は安いので、格下のような評価をされており、
    分譲マンションでは使用されないケースが多かったのです。
  • また 同じような管種でも流し排水管のように、 使用されている場所により
    劣化の進み具合が違うこともあります。
  • 汚水管と雑排水管が分けてある場合は 汚水管は鋳鉄管やビニール系管などを
    使用しているケースが多く 更新しなくてもよい。
    鋳鉄管やビニール管は現在50年以上の耐久があるとかんがえられている。
    排水管の管種の比較、詳細は こちらをーーー>マンション設備の使用材料 
  • 最近 多いのが 1階住居の床下を通っている排水管の沈下
    による流れの停滞、閉塞です、修繕、改修も困難なことがおおいのです。
     
    この件の詳細は マンション改修例4の実例をごらんください。
     
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    左は 1階住居、リビングの床を壊したところです、排水管が破損していた。
    住みながらの工事でしたので、音振動なども考慮しながらですので
    大変困難がともないます。
    排水管取替えー>マンション改修例4
     
  • また給水管については、
    現在も昔も同じ塩ビライニング鋼管ですが、現在は継手が特殊に
    なっていて、末端ネジ部をくるむような構造になっているため
    いまのところ問題はないとされている。
     
  • 古いマンションの給水管問題が切実なのは、
    管の歴史に要因があります。70年代に入り、
    塩化ビニールでライニング加工処理された管が使用されていたが
    ねじ末端処理の管の継ぎ目部分からさびが広がる欠陥があった。
    継ぎ目も防食加工された継ぎ手が本格導入されたのは平成に入ってからです。
    そのため、築20年以前のマンションは管は腐食の問題をかかえています.
  • 無論ビニール管が使用されている場合は、問題ありません。
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    写真左は 築25年のマンションの給水管内部です。
    給水管のネジ部が錆で弱くなっており、水がにじんでいた箇所です。
    特に 困るのは 各戸内の細いパイプほど 漏れたり閉塞しやすいことです。
    いつのまにか水の出が 10年ほどまえより少なくなったなど、少しずつ劣化します。
    調査資料、記事 の給水管の劣化の状況をごらんください。
    現在と過去の管の比較については 管の種類(2)を参照ください。
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    現在 使用されている、コア内蔵ライニング鋼管継手です。
    ネジ部が水に触れないように保護されています。

とくに 集合住宅は 目にみえにくい部分での損傷がおおく、

  • 集合住宅では、いったんトラブルとなると、階下への漏水など 
    被害が甚大になります。
    水栓の壁の裏側などの見えにくい水漏れでも
    一般住宅なら、床下がぬれて、外にはみだしても手遅れとはなりませんが、
  • マンションであれば、階下の天井裏が湿気を持ち、腐ってから発見ということになります。

マンションの設備の点検、整備、修繕はまだまだ詳細な手法が確立されていません。

  • 分譲マンションという形で住居が普及をし始めて、約30年
    建築設備で、どんな損傷が起きているのか
    それに対して、どのように診断をし、どんな改修をしたらよいのか、
    診断・改修の業界は、まだまだ経験、データが不足していて
    技術的に確立しているとはいえません。
    それだけに 現地での実際の経験が一番大切だとおもいます。
    私たち施工業者からの 現場サイドの情報発信の重要さも感じています。
  • 新築と改修は全く別の工事と思えるほど異なっています。
    そのため修繕・改修のプロに依頼をしなければ
    満足のいく施工は行えないことがほとんどです。
  • 私たちも手探りで、過去の修理やトラブルから
    このような点検が必要だろうと考えおこなっているのが現状です。
    たとえば このマンションは毎年排水管を高圧洗浄しているから
    大丈夫といわれますが、場合によっては配管の奥まで洗浄が
    届いていないところが多いのです。

排水管の高圧洗浄の注意

  • 硬い高圧洗浄ホースを排水管の中に挿入し、何度も繰り返し管内をこすると
    配管材料を損耗させ、長い間に管を痛める結果を引き起こします。
    特に曲管の内側が損耗が激しく、
    築後20年程度経過したマンションの排水管からの漏水事故は、
    管の洗浄・清掃方法の不良によるものが多くあります。
    本来 適正な勾配があれば それほど高圧洗浄しなくとも 
    流れが停滞することは ありません。
    現実に賃貸マンションなどは(経費のうえから)10年に1回程度のケースがおおいのです。
    それでも 問題なく使用できています。
  • 洗浄して 一時的に流れがよくなり、 数年すると再び悪くなっているケースは
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    なにか排水管に問題があるとかんがえられます。
    きちんと 内部カメラをいれて 調査することがたいせつです。
    排水勾配が不良なのか、折れているのではなど、
    下の写真の排水管は 築26年のマンションで抜管したものです。
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    当社の過去の改修で排水管を持ち帰りますが、
    洗浄されているはずのパイプが汚れでびっしりというケースも多くあります。
    写真は 停滞部分に長年の汚れと錆が固着していた。
    排水経路図をみると、高圧洗浄しても 届かない部分でした。
    配管が 2.3箇所で曲がっていると、なかなか奥まで洗浄のホースが
    はいっていかないということのようです。

占有部分と共有部分の間で起きること、

  • 最近の傾向として共用部と専有部の更新工事を
    同時に行うマンションが殆んどです。
    マンションの設備更新のベストな方法ーーー>一括更新
  • その理由は、専有部分を個人が勝手に配管材料を決め施工をしてしまうと、
    場合によっては異種金属の接合になってしまい、
    電気電池腐食が発生し管に穴を開けて漏水が発生します。
  • 専有部分の工事については更新を行う人、行わない人、
    行えない人、行う必要がないと思っている人と
    区分所有者の事情がそれぞれ違っています。
     

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マンションの維持管理を 的確に行っていくためには、
共用部と専有部の 給排水管更新工事を同時に行うことが
最近の傾向であり合理的な進め方と考えられます。、
本来、占有部は個人所有であり、管理組合が関与しない区分
でしたが、占有部の漏水などの深刻さを考慮され、
全体を含めた設備の更新をすることの合理性を考えて、規約にとらわれず、
組合員全員の合意の形成をすすめることが重要かと考えます。

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