マンションの設備の改修を研究、実施施工しています、

設備、機器の保全、修理項目

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マンションの設備の保全、整備、修理などを機器ごとに作成いたしました。専門業者でなくとも 管理組合様で 通常点検できることがあります。
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受水槽周りの点検整備項目

  • 1977年の建築基準法の改正(飲料用水槽の六面点検)により、
    それまであったコンクリート製の水槽にかわり、FRPやステンレスの水槽が普及しました。
  • 受水槽の点検整備、内部清掃。FRP水槽は経年劣化対策として、
    定期的に表面塗装をする。ウレタン樹脂塗装などで皮膜を保護する。
    ひび割れなどが あれば補強対策などをほどこす。
    費用をかけないようにするには ガラス繊維と樹脂でFRP補強を重ねます、
    芯材にステン板などで補強できます。
  • ボールタップの点検、経年劣化で 作動不良をおこします。
    弁類の固着を防ぐため、弁の開閉をテストする。
  • 電極ユニットのリレーの不良により、ポンプの作動がおかしくなります。
    配線の接触不良や絶縁低下があれば修理します。
    当社事故例------->修繕日誌2 高架水槽に水があがらず。

揚水ポンプ 点検整備

  • ポンプは 定期的な 整備が必要です、グランドパッキンの交換、
    シャフトベアリングの整備、交換をすることにより ポンプの寿命を
    長く保つことができます。きちんと整備されていれば、
    揚水ポンプは断続運転なので30年以上維持できます。
  • ポンプから 通常と違う音がでていれば ベアリングか,シャフトのぶれなど、
    どこかに異常があります。急いで整備します。またモータの温度が周囲温度より
    40℃以上高いばあいも 点検の必要があります。
  • グランドパッキンから少量の水がでていますが、
    全くでていなかったり、ぽたぽたと多く(毎秒 2.3滴が適正)でている場合は 
    シャフトの腐食を早めますので、増絞め、あるいはパッキンを交換してください。
    シャフトの交換は意外と高額な修理工事になります。
  • 揚水ポンプの整備の実例------->修繕日誌3
     
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    ポンプ前後のベアリングを交換です。
    手前が ベアリングケースです、
    グランドパッキンも交換します。
    長い間グランドパッキンが整備してなかったので、シャフトが少し削れていました。
    このマンションは150戸14階建です25年間一度も部品交換されていませんでした。
    なんとか あと10年は持たそうという目論見です。

高架水槽まわりの点検整備

  • 高架水槽の内部清掃,外部塗装。
  • FRP水槽の外部は 紫外線などで劣化するので、定期的(7−8年程度)の塗装が必要、
    よく 高架水槽の取り替えは何年ですかときかれますが、
    屋内の水槽で30年程度の耐久性があり、さらに、
    パッキンの交換などで 延長することができるといわれています。
    屋外の水槽も それにちかづけるために、紫外線劣化対策として
    塗装を こまめにすることです。
    定期的な塗装保守がしてあれば 20、30年は取り替える必要はないとおもいます。
    単純に 水槽の取り替えといいますが、その間の断水を防ぐための
    予備水槽も必要になりますし、工事金額も高価になるので、簡単にはできません。
    当社で管理しているビルでも35年以上、メンテで維持している水槽も多くあります。
  • 15年程度で 電極ユニットが不調になり ポンプで水があがらないトラブルが多くおきます、
    高い部品では ありませんので、全て交換します。
  • 水槽周りのバルブを 時々開閉動作をおこない 不意のトラブル
    の時に 開閉できるか確認します。

FRPパネル水槽の耐用年数のメーカーの基準について

  • 当社で最近起きた事故例でわかったことを 補足します。
    別紙修繕日誌6を参照ください。
    屋外設置のFRP水槽についての 製造メーカーの品質責任者のかたから、
    点検保守について大事な点を お聞ききしましたので、
    メーカーからの 技術資料を受け取り次第、掲載いたします。
    製造者が明示している FRP水槽の耐用年数は15年だそうです。
    また 見落としそうな小さなひび割れが 数年後、大きな事故をおこすそうです。
    点検の重要さを強調されていました。
  • また このところ 全国的に この水槽破壊は おおく起きているそうです。
    築造後25---30年のマンションの高架水槽が 事故を起こしやすい
    経過年数をむかえていることや、小さな地震などで内部にダメージを受けていることも 
    関係しているのではないかとのことでした。

各戸の水道メータまわり。

  • メータは JIS検定で 表示の正確さは 8年と定められています。
    実際は 10年、12年程度で交換されているようです。メータの水上側のスクリーンに
    ごみがつまり 水の出が悪くなることがあります。
  • メータ交換作業の時に 水が完全に停止しないことがあります。
    これは メータ上流の仕切り弁が長い間放置されているため、開閉が固着する現象です、
    そうならないためにも 時々開閉をおこない動作のスムーズさを確認しておきます。
  • このような 管理の手間を省くために 各戸検針方式を検討してみることもできます。
    水道料金の請求業務も含めて管理されます。各戸検針とは

排水設備

  • 給排水設備の修繕周期は18〜24年程度であり。改修工事を行うとなると様々な障害が待ち構えているだけに 各戸で注意する。
  • ティッシュペーパーや紙オムツなど「紙」ですが、水に溶けないため注意が必要です。
    トイレットペーパー以外は絶対に流さない。
    特にマンションの排水管は排水勾配が適切でないと、残滓として
    管内部に固着する。
  • 節水はつまりの原因となりやすい
     節約からトイレのロータンク内バルブを交換する場合がある、
    そうすると本来必要な水量が確保できなくなるため十分な水量が得られず
    つまりの原因となりやすい。
  • 「臭い」と感じたらトラップを確認する
     トラップとは流しや洗面台の真下にあるU字やS字型の部分のこと
    用語集を参照ーーー>用語、トラブル集
    このU字やS字の部分に常に水がたまることで排水本管からの悪臭や害虫が
    室内へ上がってくることを防ぐ役目がある。
    ところが、このトラップ内が乾燥して水がなくなると本来の機能をはたさなくなり
    悪臭が室内に侵入してきます。

屋外部分  (排水、雨水など)

  • 屋外にある 汚水桝のふたを開けて 内部の点検をおこなう、
    陥没や,ひび割れ漏水などがないか、閉塞はどうか確認します。
    外部汚水系統の流れの調査を確認します。
    停滞が起きていれば原因調査をおこないます。
    沈下の確認、配管勾配の実測、内部カメラによる破損の調査など、
    詳しい具体例は 修繕日誌8をごらんください。
  • 特に 忘れがちなのが 雨水桝です、閉塞や陥没、漏れの確認をします。
  • 最近 多く発見されるのが マンションの1階土間下での排水管の陥没や閉塞です。
    この場合、外部の桝から室内へ向けて、カメラを挿入して調査します。

雨水排水系統

  • 雨水タテ樋と言われている。タテ樋は屋外配管で、そのうえ直管のため、
    設備の中では比較的事故は少ないが,古いマンションの場合立て管の材質が
    鉄管の場合は腐食による閉塞があります。当社修理例---->修繕日誌2ベランダが大洪水。
    バルコニ−に水が溜ると、階下への漏水や防水層の劣化を早めるため、
    屋上などは日頃の点検と清掃に注意する。
  • 雨水桝には、流れ込んだ泥や砂を溜めるための「泥溜り」があるが、
    ここにゴミどが溜り、詰まりの原因となる、この「泥溜り」の清掃を時々おこなう。
    汚水系統もそうですが、、樹木の根などが管の接続部から入り込み、管閉塞の原因になる。
    定期的な点検や清掃が必要です。

消火系統の点検(連結送水管、屋内消火栓)

  • 連結送水管の詳しい説明は こちらをご覧くださいーーー>消防設備点検
  • 通常、10階建以上の建物に設置され、法定点検が義務付けられている。
    器具の収納箱の損傷や埋設配管の漏れ、
  • 連結送水管は 7階以上の共同住宅に設置されています、
    最近耐圧検査が義務づけられ、地中での漏水が発見されることが多くなりました。
    古いマンションですと 埋設部は保護テープ被覆のみなので 
    ネジ部での漏水がおきやすい、最近の施工は 外部樹脂皮膜の管を使用しています。
  • 平成14年7月1日から、建築後10年以上のビルやマンション等に設置の
    連結送水管は、3年に1度の耐圧点検が義務化されました。
    詳しい資料パンフレットは こちらーーーー>消防設備点検
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    現在 連結送水管に使用されている 配管材料です。
    地中埋設部は 外部に被覆が施された材料の使用が義務づけられています。
    既設のマンションの改修時も この外部被覆管の使用をもとめられます。
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    古いマンションの連結送水管の改修工事です、
    左側の逆止弁は古いので交換したいところですが、
    点検口内にあることと
    予算の関係で既設を整備して、
    動作確認の上再利用しています。
 

ガス設備

  • 通常ガス配管には亜鉛メッキ鋼管(白ガス管)が用いられている。
    ガスは気体であるため給水管のような内部の腐食は少ない。
    ガス事業法により法定点検(ガス漏れの検査)が義務付けられている。
  • しかし、地中配管は漏れがおきます、この更新工事は
    国から補助がでる場合があります、都市ガス事業者と相談する。
  • 都市ガス用ガス管で、土中に埋設された(1)白ガス管、(2)黒ガス管、
    (3)アスファルトジュート巻き管のいずれかであること。
    ◆申請事務等に関するお問合せは(平日/9:00〜17:20)
     有限責任中間法人 都市ガス振興センター 第二事務所
     TEL 03−3502−5597 FAX 03−3502−5821
  • また給排水地中部分更新のおり 同時に更新することも検討する。
    当社の過去の工事で 給排水管更新とガス埋設部配管更新を同時に
    おこない、アスファルト工事、掘削復旧を大幅にカットして
    最後に 国の補助を受けて、当初、ガス会社積算金額 500万を
    180万まで 圧縮することができました。
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    いろいろな点検項目の参考資料は こちらへーーー機器点検詳細リスト

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