マンションの設備の改修を研究、実施施工しています、

修繕日誌5

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マンションのユニット天井換気扇から水漏れ
4年ほど前に 排水、給水、給湯を全面更新した、マンションの理事さんから ある部屋で、
ユニットバスの換気扇から水がたれるので見てほしいとのこと、
ユニットの天井がぬれています、そしてコンクリートの天井も濡れています。

上の階へあがると 玄関脇のPS内部の床がぬれています、
結局 給湯機の内部の 部品の破損で 水漏れが階下のユニットバスまで
伝ってきたものでした。上の階の居住者に伝えますと、
4日ほど前から ガス給湯機がおかしいので、ガス器具屋さんに
修理依頼してあるが、まだきてないとのお話でした。
こんなことでも 階下の部屋まで漏れる事があります。
お互いに 注意したいものです。階下にひとこと声ををかけるか
PSの扉を開けて確認すれば、無駄な費用が発生しないのにとおもいました。
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マンションの便所をリフォームしたらよく詰まる
修理の打ち合わせしている マンションの理事さんから、便所が詰まって毎週のように 
つまりカップで直して方がいるので、みてほしいとのこと。
電話をすると 業者がきて 便器をはずして その都度
お金を3万円ほど支払っている、でも途中でなにか詰まっているらしいというだけで
事態が進展していない、とても神経質になってみえる、
そこで 前もってお金の明細を伝えた、
当社は時間で約4千円、カメラ挿入は5千円プラスと交通費です
ということで それならきてくださいとのこと、

半年ほど前に 便所をリフォームされた、その後4ヶ月くらいから
毎週のように 流れが悪くなるので、不安でビクビクして生活ができないと 訴えられる。
お気持ちがよくわかるので、早速
便器をはずし、カメラ挿入する、内部は鋳鉄管である、
すこし錆コブがあるが、これなら流れるとおもうが、
横引き管は2m位、立て管が見える所までカメラが前進する。
よく見ると 底部が4センチ程度、長さにして1m位、水につかっている、
どうも 竣工時から逆勾配らしい。

そこへ リフォームした時に 節水便器を設置したので、
それで 時々固形物残停滞するようです。便器の流す水を多く調節して、
管内部を洗浄してから 便器を再取り付けした。
お客様は カメラモニタ画像で 一部始終をごらんになっておられ、 
どうしたらいいのでしょうかといわれる。
本当は 床をめくって 配管勾配をなおせばよいのですが、
費用が15万円程度かかります。

このマンションは 配管更新が検討されているので その時に
修理するのが 費用が安いので、それまでは
洗浄で 対応しましょう、なにかあれば当社がかけつけますのでということで 
やっと笑顔になられた。
このように 施工時の不良箇所が ある日突然故障として、おきてくるのがマンションの設備です。
それでも 現状が分析できればいいのですが、的外れな修理や改修工事をすることにより
悪化するケースも多くあります。
このような 修理例が一般に情報公開されて、対応する修理技能が確立されればよいのですが、
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マンションのユニット天井に水滴がつく
マンションのユニットバスの天井が 4日ほど前から妙に天井面に水滴がつく、
換気扇が悪いのかとの 問い合わせをうける。
ユニットバスの天井の点検口を開けると、水がザアーッと落ちてくる、
天井裏側(上側)は水が溜まっている。
ところがそこから見える、上の階のコンクリート床は全く濡れていない。
換気の出口をバラシてみるが 換気風量十分で、良好のようです。
2.3日様子をみていただくが 事態は変わらず水がつく。
上の階ではないかと思い、上の階の水と給湯の水圧試験をおこなうがもれていない。
排水だろうと思い 洗面台をはずして 床下からカメラいれると
床のコンクリートがぬれている、
さらに詳しく床下をみるため、洗濯機をどかして、洗濯パンを外して上に持ち上げると、
接続されているジャバラホースが持ち上がってこない、はずれているのである。
原因は 新しく購入、入居された時、壁紙をはりかえたのだが
その時に 洗濯パンを外して、きちんとはめていなくて 少しづつ
漏れてきて、電気の管を伝わってユニットの天井にもれていた。
このように書くと 簡単に発見したようですが、実際は
3日間ほど 試行錯誤しています。
このように なにか状況が変化していることを ヒアリングできればいいのですが、
マンションの近隣関係のため ききとりにくいこともあり、
上下階のへの推測で 試行するため どうしても遅れがちになります。
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土間の下の汚水管に土砂が流れ 毎年、梅雨時に閉塞する。
1階のお店から 便所が流れないのでみてほしい、
高圧洗浄機をもって 見にいくと、まったく流れていない、
建物の外に ある排水桝(格子ふた)から 汚物があふれている。
下流が閉塞したので、上流へ溢れた模様、下流の桝から高圧洗浄で汚物を流して完了する、
しかし、毎年この時期に溢れるとのこと、
カメラを入れると、途中で水が残っている、土砂も残っている。
桝と桝の間が 20m以上距離があり、管が途中でたれている。
そして 外の排水桝(格子ふた)が 土砂でいっぱいです。
この土砂が 汚水管に流れこんだと考えられる。
名古屋市では 多くの区域で合流方式
(雨水と生活排水を合流させて公共下水に流す)−−−−>豆知識NO2
を採用しているので、このような ことがおきます。
一見関係のないような 事柄がからみあって問題が発生します。
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マンションの階下へ水漏れ。
管理人さんから 電話があり、
階下へ水漏れしているとのこと。築28年です。
流し台をはずすと、床下が水漏れしています。
給水配管は鋼管です。(お湯は銅管)、どうもそこから水がにじんでいるようです。
ねじをはずすと、管の内部は錆でびっしりです、
そして 配管もグラグラしています。
光に透かしてみると、内径2センチの管が 8mmくらいしかあいていません。
ねじの部分が腐食で水漏れしているようです。
できる範囲の配管を交換します。するとお隣さんがでてみえて
うちも 昨年配管から漏れて 床をかなりめくって修理した、といわれ
大きく床を壊すことを覚悟したが、少し床を壊して、修理してみました。そして通水試験します。
水漏れは 修理できました。それでも 他の部分に不安があります。
住んでいる方は 水の出が ここ5年ほど前から 悪いので困る
何とかしたいが 全面的に床をめくるのなら排水管や給湯管も
交換したいといわれるが どこをどうしたらよいのか
どこへ頼めばいいのか、わからないと困惑されている様子。
理事会に相談して皆さんで相談されたらいいのではともうしあげた。
理事のかたに 修理内容を報告しました、
近い将来、給水管の全面交換の話がでています。とのことなので、、
とりはずした古い管のサンプルを提出しました。
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毎年高圧洗浄しているのに詰まる
マンションの3階ですが、毎年高圧洗浄しているのに 
洗面、ユニットバス系統が完全につまり使用できない。
ワイヤーを通すと 雑排水物(髪の毛やらいろいろ)が完全に管路をふさいでいる。
根気良く、除去してから高圧洗浄する。流れるようになりました。
どうして つまるのか、

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左は 床下の排水管の写真です。
左側が水下です、手前に伸びているのが洗濯の排水管。
古いマンションは床下の配管上下空間が少なく、
排水の勾配が不足しがちです。
使用されている管は亜鉛メッキ鋼管です。
使用材料については マンション設備の使用材料 をごらんください。
また 鋼管のネジ部は内側で錆コブで山になり。
排水の残滓がそこへせき止められて停滞、固着します。
こうなると 高圧洗浄でもなかなかとれないことになります。
結局 洗浄した当初は流れますが、半年程度で流れが悪くなります。

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★左の写真は 洗濯パンをはずして、
その排水口からカメラを挿入して
排水管の内部をみています。
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鋳鉄管、鉛管なのに 腐食水漏れ?
汚水管(鋳鉄管)から 漏れて階下に漏水。
築28年のマンションです。汚水管は雑排水と区分けしてあり、便器をはずして、
カメラで内視すると、鉛管で配管してありました。
ふつう鉛管は 28年程度ではくさらないので、漏水原因から汚水管を除外して
判断するので、当初原因がわかりませんでした。
何度器具まわりを 修理しても水漏れがします。結局便所の床を切り開きました。
原因は 鉛管と鋳鉄管の接合部分の鋳物リングの破損からでした。
これは とても珍しい事故です、
しかし これからよく出てくる漏水事故かもしれません。
参考書に書いてあるとおり、鋳鉄管、鉛管とも腐食しない材質です。けれども 
接合金具は腐食し、弱体化する可能性はあります。

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左側が便器の接続排水鉛管です。
そのリングフランジの割れです。
便所と浴室の床を切り開いています。
右の上にユニットバスの床面の
プラスチックが見えています。
この部分を発見するまでに
 1日たっぷり要しました。
今後は、改修時に 床をめくったら 汚水管も点検する必要があるとおもいました。
マンションは 30年程度で設備を詳しく精査する必要があるのかもしれません。
隠蔽されているすべての部分の見直しが必要かもしれません。
そのためにも 更正工事ではなく、更新工事が最良の方法なのかもしれません。
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マンションの水道メータが 
例年より900立方、多く表示される。
漏水か調査してほしい。
2ヶ月で 900トンは 大きな漏水です。
料金も 18万円以上になります。
埋設部分の共用水道系統を調査するが、漏水していない。
残るは 消火栓系統(消防隊専用連結送水管設備)がおかしい。
早速、耐圧試験をしてみます、
やはり激しく圧力が低下します。
★写真は 屋上の試験弁での耐圧試験中です。
露出部分での 漏水はみられませんので、地中部分での漏水です。
25年以上経過すると 地中埋設部分は漏水がおおくなります。

連結送水管設備については こちらをご覧くださいーーー>設備、機器の保全、修理項目
こちらにも 詳しい説明があります。ーーー>消防設備点検

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