マンションの設備の改修を研究、実施施工しています、

修繕日誌4

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賃貸アパートの設備全面更新、改修   

  • 築40年(6階建て)の鉄筋賃貸アパートの設備更新工事をおこなう。
    建築設計事務所の社長さんが 古い鉄筋アパート1棟を購入された。
    これには 前の所有者が 手にあまる事情があり、
    本来は 立て直すのが一番いい方法ですが、
    いろいろな事情があって あと15年ほどはこのまま維持しなくては
    いけなくなり、設備の見直し、改修工事を当社に委託された。
    内装を一部はがしてみたところ、築40年ですが
    建物のコンクリート部は 意外と傷んでいないものだなあ という感想でした。
    ただ やはり設備は老朽化がひどく 居住者からのクレームがひどく
    とてもこれでは 建物が機能していないという感じでした。
    現況 高架水槽方式、給水管=塩ビライニング鋼管、排水、汚水=ビニール管。
    給湯はワイランドのみ
  • 以下 変更及び更新の内容
    最上階の水圧不足を解消するために、給水系統を 高架水槽方式から
    加圧給水方式に変更する、
    給水の主管系統を 配管を更新した。
    各室の給水管を 順次更新した、既設給水管は塩ビライニング鋼管でした。
    改修した給水管は塩ビライニング鋼管、コア内蔵継ぎ手を採用。
  • 給湯管を ワイランド方式から 給湯配管方式に改造した。
    給湯管は コストから 銅管を採用。
    給湯機は ベランダに設置した。
  • 排水管は 塩化ビニール管のため、空室の部分の横引き管のみ更新した、
    既設のビニール管はほとんど傷んでいませんでした。
  • 埋設給水、埋設排水は すべてビニール管であったためか、
    点検したが、問題点はありませんでした。外部の排水桝が一部
    沈下している部分があったが、許容範囲の沈下ですので、そのままとする。
  • 全体的に ビニール管の意外な 耐久性能を見た感じでした、
    塩ビライニング管はここ 10年ほど どこかで漏れている状況であったようです。
    塩ビライニング管の寿命は やはり25年から最大でも28年程度
    であることを改めて、認識しました。
  • 3室あった 空室は 内装をすべてはがして 壁、床のコンクリートむき出しにして、
    全て内装を新しくしました。ユニットバス、流し、水回りすべて新設です。
     
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    賃貸マンションのオーナーは 収益を第一にかんがえられます。
    築後40年なら 分譲マンションであれば 半分ぐらいが賃貸になり、
    悪くするとスラム化している物件などもでてきますが、
    賃貸は オーナーの判断で外装の改修もおこない、見た目もきれいにして、
    設備も全面改修して、同時に最新機能も付加して、価値を高めます。
    今後10数年以上の間、収益がでる建物として再生させます。
    このことは おおくの意味をもっています。
    分譲ですと 居住者の合意がなければ 改修もできません。
    住めればいいという人と 外観もきれいで資産価値もある建物に
    したい人では 合意の形成がむつかしくなります。
    逆に 管理組合の一番重要な 仕事はこの合意の形成なのかもしれません。
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