マンションの設備の改修を研究、実施施工しています、

修繕日誌3

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リフォームしたのに 床下が水漏れ不明、責任の所在は
当社の近くのマンションで リフォームされたが、その後1ヶ月ほどしたら 
床が湿気を持ち、においもひどいとのこと。
原因がわからないので、困り抜いて、水道局を通して当社に依頼があった。
いってみると、全面リフォームをしたばかりなのですが、洗面、便所の床組がはがされ、ひどい状況です。床下がひどい湿気です。
床の隙間から カメラをいれてみると 洗面の壁の奥に パイプシャフトがあるようです。
その隙間に カメラをいれてみると、パイプの外側がぬれている。

原因は 共用排水管の 1階部分で 排水管が腐食して漏れている。
排水管の漏れなので、ジクジクとした漏れで発見に時間がかかり、
せっかくリフォームしても、いやな思いをされるが、
どこへ責任を追及していいのか という問題がのこり、
修理をするが、その費用分担で 居住者とリフォーム業者の間で話がまとまらない。、
結局、原因は共用の排水管ですので、管理組合で負担する事になった。
その後 2年ほど後の 最近、偶然その管理組合さんから、
排水管の更新で 調査依頼があり、理事長さんが変わっているので、過去の工事の
記録をみてもらった。
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ポンプの保守の工事で、給水設備の整備まで、
以前 修理したマンションの管理人さんから ポンプ室から水漏れ。
ポンプの付属パーツが腐食して水漏れしている。
部品を取り寄せて、修理するが、水がとまらない。
原因は 弁が堅くて、しまりきらない、
結局ポンプを修理する前に、受水槽と汲み揚げポンプ周りの
全ての弁にグリースを塗ってから
弁を調整してポンプの修理をした。

ポンプのグランド部分から 適正量以上の水漏れが あるので
最後は パッキン交換、ベアリング交換とオーバーホールに近い整備をおこなった。
さらに 時々水があがらないことがあり、手動で運転することがあると いわれるので、
水位制御のリレーを全部交換して、各水槽の電極ホルダーも交換した。
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マンションの雨水管が緑地帯で 閉塞、
マンションの 南側の緑地帯を通っている、雨水が流れない、
何度か高圧洗浄を試みられたが 、すこししか流れないとのこと。
カメラを入れると、途中で土砂がみえる、
ところが その雨水管が深くて(1.5m)。立木があるため機械がはいれない。
いったん木を除けて。掘削機械をいれて作業する。
古いコンクリート管の継ぎ手部分に 木の根っこがはいって土砂も
溜まり閉塞していた。わずか10m程度ですが 30万円ほどかかった。
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マンションの雨水桝点検で汚水管の破断見つける
管理組合さまから 雨水があふれるので、点検を依頼され、
28箇所程度を調査して、つまりなどを修理して、報告書を作成して提出した。
その際 雑談で汚水桝は点検されていますねと申し上げたら
おこなったことはありませんといわれた。

早速 点検すると 少なからぬ桝で 不良がみられた。沈下、ひび割れなど。
特に 最終桝での 異常な沈下、割れがみつけられた。(約8センチ沈下)
大変な問題の予想がされたので、カメラを挿入すると、3m先で 黒い汚れが見られる。
そこで満水試験をおこなう。満水試験では 水もたまらないほどである。
黒い部分が 屋外と室内の境目のようである。室内側ですと、テナント内なので、
床を壊すことはできません(テナントの高額医療器械の振動不調のため 何百万円の保険必要)
ここで 管理組合と協議の結果、とりあえず屋外側で掘って確認してほしいとのこと、

じつはここまでくるのに 1ヶ月ほど経過しています。
その 外部なのですが マンションの玄関通路なので、
仮設を準備して、仕上げタイルをカットして掘ってみると 排水管がでてきます。
振動がだせませんので、ダイヤモンドホルソでコンクリート切断して掘ります。
出てきた 管の上をくりぬいてカメラを挿入して、実測すると
幸い建物に入る寸前で破断しているようです、汚水がパイプの外を流れています。
マンション排水管もはずれかけてます。トンネル堀りでパイプを交換します。

原因らしきものは 排水管の上に雨水桝がのっかて、継手を圧迫して破断、
水で周囲の土が流れて、汚水桝が沈下したようです。
当初の予想を大きく上回る、悪い状況になり、点検の重要性を
あらためて知りました。また 桝の沈下には なにか大きな原因があり 
決して見過ごしてはいけないともおもいました。

この 修理はそのほかにも 大きな問題を含んだ工事でした、
外部排水桝の点検、満水試験、排水管の異常な破断、入居者への影響、工事範囲の予測など、
今回は 本当に偶然のチャンスで発見できたことなど、
いま考えても 背筋がヒヤットします。
いずれ、あらためて 詳細を掲載したいとおもっています。
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