マンションの設備の改修を研究、実施施工しています、

改修工事の進め方

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当社が 考える マンションの設備改修の進め方です。
マンション(50戸7階建て)での実例をもとに説明いたします。
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  • 予備調査と資料調査
    お医者さんの 問診です、竣工図面と現場を照らしあわせ、聞き取り調査など、
    改修、修理の記録、設備等の保守を確認します。
    費用的には それほどかかりません。
    実働作業時間の実費計算でも可能です。
  • 上記のマンションでは 約5万円でした。
    (排水管径路の確認、共有部および占有部分、全ての給水管の
    径路確認、系統図、スケッチ図面作成まで)
  • アンケート調査
    全戸の漏水や、赤水、不都合等の状況確認のアンケートをおこなう。
    その結果に基づき、実施調査する所をえらびます。
    費用を節約するために、管理組合で実施される方法もあります。
    あるマンションでは 当社が文案作成して管理組合様が集計されました
  • 現地調査ーーー>この部分が一番大切です。
    排水管の沈下などにより閉塞や流れの悪い部分がある場合は
    管内部カメラによる調査をおこなう。
    大よそ費用は 5箇所程度のカメラ実測で 10万円程度が目安です。
  • 傷みの程度を予測して 抜管して、サンプルを入手します。
    不具合の出ている お宅での抜管が一番ですが、
    上記のマンションでは何箇所もの不具合がでていましたので、
     リフォームされる予定のお宅で抜管しました、
    費用は2箇所で復旧を含め10万円程度でした。
  • 実施改修プランの検討、
    以上のデータをそろえ、経路、プランの検討をします。
    図面化できるものは 図面作成し、仕様などを決めます。
    プランが大まかにできたら、予算の見積もりを試算します。
  • 上記のマンションでは 全設備改修プラン作成で25万円程度になりました。
    図面で15枚程度その他資料などです。
     
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  • 一番大切なことは 現場の状況に即した調査であることです。
    詳しい調査は必要ですが、見栄えのよい調査報告書を作成
    するために するわけではありません。
    今後の修理、改修を計画するための指針に
    なるような調査をおこなうものです。
  • できれば 改修工事の経験が豊富な会社が適しています。
    新築と改修はノウハウが全くことなります。
    新築建物であれば 設計事務所などでデザインできますが、
    改修調査は現地での調査、探索工事が可能な会社でないと 机上の計画になりやすい。
    そして 十分な現地での現認作業のないまま、 設計プランがスタートして
    大きく間違った方向に進む例がみられます。
  • その場合 いざ工事がはじまると 設計と現地が大きく乖離しており、
    施工会社がそのリスクを負うことになります。
    その場合でも 現場の状況、意見が管理組合に届いていれば問題ないが
    その情報が届いてないばあい、問題に蓋をされたまま、進み
    将来に禍根をのこすことになりかねない。
     
    特に大規模修繕と同時施工の場合は 相対的に水道工事の金額が小さいので、
    問題がおきても、取り上げられずに進んでしまうケースがある。
    水道工事者が声をあげても 大事の前の小事の扱いになりかねない。
  • 事前に調査費用の見積もりとその範囲、内容を提出してもらうことが 大切です。

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  • 実は 改修プランの作成によって、今後の費用の大きさ
    きまります。それだけに、改修や修理の経験豊富な会社であれば
    配管の経路の検討、仕上げの区画などで、
     コストを抑えることが可能になります。
  • また、その会社の工事の進め方によっても 大きな差がでます。
    工事の始めから終わりまで 自社の作業者で施工すれば
    大幅に安くなります。
    かならずしも 大きな会社が安くできることはありません。
  • 地道な経験や、多くの修理をおこなってきた
    会社が改修工事のノウハウを、もつことになります。
  • 大規模なマンションの改修といえども、各戸内での仕事は
    個人宅の修理,改修工事よりさらに
    細かな配慮が必要な修理工事なのです。

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  • 改修方法の決定権は居住者の皆さんにあります。
    その判断する材料が十分なのか,
    この先建替えが可能なのか、あるいは半永久的に維持する方針なのか、
    建物の寿命と比較してどうなのか、などを十分検討していただ後
    プラン作成にとりくむべきなのだと考えます。
    設備更新の時期については 調査資料があります。−−>調査資料、記事-2
     

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