マンションの設備の改修を研究、実施施工しています、

マンション改修例2

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居室内の汚水管を除く全ての設備配管の更新、屋外の給水管取替え
さらに 直圧給水方式に切り替え、屋外排水の是正改修、
1階住居の土間下の排水管の径路変更など、多くの要素
を含んだ工事でした、

マンション規模 55戸    築造年 26年 名古屋市瑞穂区

  • 7階建てで、それまで設備の改修はほとんどされていなかった。
    ただ5年、前に 赤水がひどくライニング工事をしたが、
    一部の住民から、水に色がつくのではという問い合わせあり、
  • マンションの長期修繕計画により、数年前から 排水管更新の調査をされていたが、
    8千万程度の見積もりがでているが、施工計画内容は不明
    理事会も困りはて、修繕計画が止まっていた状態でした。

改修にいたった経緯

  • 各戸の住居内の排水管が何度も洗浄するが うまく流れない部屋が多い、
    特に1階に近い部屋ほど流れが悪く、ポコポコ音もする、
    このことは 後日、改修工事をおこない原因が究明されるが、
    5年ほど前に給水管のライニング工事を行ったが、時々赤水がでる、
    などの症状をみてほしいと依頼を受けた。
  • そこで 排水管の流入状況を実施にテストした、
    特に1階でのサンプリング調査で1階の床下で急に流れが停滞することがわかり、
    外部の点検枡からカメラを入れて調査した、
  • その結果土間下部分で沈下がひどいので、更新計画をたてることになった。
    排水管の沈下については 用語、トラブル集の 排水管沈下のスケッチをごらんください。
    ここで 居住者の総会にて診断報告をおこなう。

改修計画案の作成、予算の算出

  • 住居内部の 便所裏の区画に排水管立て管があり、床下空間に
    排水横引き管があるタイプでした、幸い水回りが 流しをのぞいて集中していたので、
    すべて交換する計画とした。
  • また せっかく給水管を全面交換するので、直圧給水方式に将来変更できるように
    配管口径もおおきくして基準を満たすような要求もふくめた、
    結局その後直圧方式に変更しました。
  • 交換した設備 汚水管を除いた排水管(立て管、室内横引き官)ほとんど全て
    同時に便所と洗面の床をめくるので、給水管、給湯管も同時に更新することになった。
  • 当社にて 計画を作成して、予算まで算出して、以降は理事会で検討して、
    承認後、他社からの見積もりを徴収された。
    見積もりの内容検討、会社の技術経験を比較され当社に決定。

工事の実際、居住者の影響、工事期間

  • 工事の予算(当初契約金は約3千五百万)直圧工事を含む
    工事期間は 5ヶ月間
    ただし この工事期間は全体での期間
    それぞれのお宅での工事期間は4日程度で次の住居に向かう方式です。
    1階住居部分は ユニットバスを入れ替えて立て管改修を行う難工事でした。
  • 完了後のアンケートでも 意外に短期間で済んだという印象の答えがおおく、
    リビングに入室せず、洗濯も洗面も床を仮復旧して使用していただいたため
    それほど大きな影響を受けなかったとおもわれる
  • オプション工事として、玄関給湯器から 浴室までの追い焚き用の配管、
    リモコン線の設置を提案した、ほとんどどの方が
    この工事をされた。また実際にユニットバス交換、追い焚きに変更
    された方も10名ほどありました。
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その他 多くのオプション工事の依頼を受けました。
クロス張替え、便器交換、給湯器交換、流し、洗面台交換などを
実費で施工した。
写真は 洗面の壁をはがして、
給水、給湯管の配管をおこなう。
その後壁を貼りなおす。
黒い部分は 遮音シートでくるまれた 排水管です。
青い管は保温カバーつきの給湯管(ポリブデン管)です。

工事の問題点や気づいたこと

  • 5年ほど前にライニング工事をされたとのことでしたが、
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ライニング面を指でなぞると指に青い粉が付着してくる。
また多くの部分に細かい亀甲ヒビがはいっているのが印象的でした。

  • ほとんど工事が完了した時点で 屋外の排水管の流れが悪い箇所があり、
    当社で調べたところ、屋外排水も地盤沈下がひどく
    急遽改修工事計画をたてることになり、予算が少しオーバーしたこと、
    屋外改修工事はこちらを クリック
    屋内改修だけではなく屋外もふくめた調査の必要を感じた。
    上下の日程は7階でしたので比較的スムーズに進められた。
  • 工事中に 説明会でユニットバス入れ替えのプランを
    格安で提示したところ、10数戸のユニットバスを改修させていただいた。
    金額は 通常のリフォーム業者価格の おおむね72%程度でした。
    これは改修工事と同時施工なので、無駄なコストがかからないためです。

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